پروژه بررسی جایگاه و وظایف مشاورین معاملات ملکی درنظام حقوقی
پروژه بررسی جایگاه و وظایف مشاورین معاملات ملکی درنظام حقوقی
پروژه بررسی جایگاه و وظایف مشاورین معاملات ملکی درنظام حقوقی در 125 صفحه ورد قابل ویرایش با فرمت doc
منابع
۱- بررسی تحلیل قانون جدید (روابط موجر و مستاجر) بهمن کشاورز
۲- خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات قراردادی: دکتر قسمت اله سماواتی
۳- تامین دادرسی در اسلام: استاد محلاتی: محمد سنگجلی
۴- تخلفات ساختمانی- در حقوق ایران جهانبخش ابراهیمی
۵- مقدمة علم حقوق دکتر ناصر کاتوزیان
۶- حقوق ثبت اسناد واملاک غلامرضا مستمری
۷- نمونه قرارداد امیر هوشنگ ساسان نژاد
۸- نگرش تنظیم قرارداد بهمن کشاورز
۹- قوانین و لوایحه مصوب قانون مدنی جمهوری اسلامی. تألیف قوانین
مؤجر و مستأجر
تعریف: اجاره یعنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستأجر می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر مورد اجاره را عین مستأجره گویند.
شرایط اجاره درست
۱) مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است. (طبق ماده ۴۶۸ قانون مدنی) (البته باید توجه داشت که چیزی را می توان اجاره داد که چند شرط داشته باشد: الف: در اثر استفاده از بین برود.(مثلا غذا) ب) چیزی معین و مشخص باشد مثلا خانه ای که به ارث می خواهد برسد اجاره داده نمی شود. ج) موجر قادر باشد که آن را در اختیار بگیرد.
۱) لزوم کتبی بودن قرارداد که در قانون ۲ و ۳ ق.م از امضا موجر و مستأجر ماده ۳ صراحتاً از سند سخن گفته است.
۲) قرارداد باید باطی مدت در دو نسخه و به امضا موجر و مستاجر و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.
۳) در تنظیم قرارداد عین مورد اجاره باید مشخص شود که عقد اجاره با سر قفلی یا بدون سرقفلی که در قرارداد عادی همین مسئله باید رعایت شود. باید توجه داشت که مدت نداشتن قرارداد اجاره را باطل میکند طبق ماده(۵۰۱)
۴) گواهی دو نفر شاهد معتمد طبق ماده ۲ مصوب ۱۳۷۶ قانون مدنی- باید توجه داشت که فقط مهر اسم طرفین طبق ماده ۲ بند ۵ قرارداد خارج از شمول قانون است.
تبصره: طبق ماده ۱۷۴(۶۷۴) قانون مجازات اسلامی مستأجر در صورت انقضای مدت و امتناع از استرداد مورد اجاره علی رغم مطالعه موجر عمل مستأجر در این حالت مصداق- استعمال مال غیر منقول به ضرر مالک و یا تصاحب منافع عین مستأجره به ضرر مالکین محسوب می شود.
تصرف عدوانی
تصرف عدوانی غصبی است که قانون گذار برای مباشر و مرتکب آن مجازات قائل شده ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی می گوید هر کس …………. اقدام به هرگونه ………… …….. تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور نماید به مجازات ۱ ماه تا یکسال حبس محکوم می شود و دادگاه موظف به رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق نماید.
ماده ۳۱۰ قانون مدنی اگر کسی که مالی به عاریه و یا به ودیعه و امثال آنها در دست اوست منکر گردد از تاریخ انکار در حکم غاصب است.
چه زمانی مستاجر تصرف عدوانی کرده
۱) به مستاجر ابلاغ اظهارنامه رسمی خلعیّت به حداقل یک ماه قبل از انقضا مدت اجاره ابلاغ شده باشد یا پس از انقضای مدت اجاره و الا یک ماه پس از ابلاغ اظهارنامه رسمی.
تبصره طبق ماده ۹ مؤجر و مستاجر در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را بلحاظ کمبود موجب عسر و جرح مستاجر بداند و معارض عسر و حرج موجر نباشد می تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.
۲) هرگاه طبق ضوابط شکلی اجاره نامه موجر نتواند از مزایای قانون تخلیه سریع استفاده کند می تواند از قانون تصرف عدوانی استفاده نماید قانون تخلیه صریح همان قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ در نظر گرفته شده.
بخش مالی قراردادها (موجر و مستاجر)
هدف اصلی در عقد اجاره این است که مستأجر از منافع عین مستاجره استفاده کند و موجر نیز تملیک این منافع را بگیرد. ماده ۴ قانون در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و با سند تعهدآور و مشابه را از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره موجر موکول به استرداد بندهای وجوه مذکور به مستاجر می باشد باید توجه داشت که در هنگام قرارداد مبلغی به عنوان هزینه های آب و برق و گاز و تلفن در قرارداد ذکر شود.
الف) ودیعه: عقدی است که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگری می سپارد برای آنکه آن را مجانا نگهدار مالی که امانت گذارده می شود عینا به ودیعه گذار باید پرداخت شود.
طبق قانون ۶۱۱ مدنی ودیعه عقدی جائز است یعنی عقدی است که هر یک از طرفین می تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم بزند طبق ماده ۶۲۳ مدنی منافع حاصله از ودیعه مال مالک است می توان گفت که پولی را که مستاجر در آغاز اجاره به موجر می دهد تا در صورت لزوم مثلا اجاره های عقب افتاده را از آن کسر کند یا پول آب و برق و گاز و تلفن را که مستاجر نداده از محل آن پرداخت کند و دیعه نامند.
ب) تضمین: عبارت است از دادن وثیقه خواه وثیقه وجد نقد باشد. خواه جنس خواه سپردن ضامن به خود وثیقه تضمین می گویند. وثیقه در آنجا مالی که برای تضمین حسن اجرای تعهد داده می شود.
باید توجه داشت که مستاجر متعهد است که در عین مستاجره تعدی و تفریط نکند در عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده انتقال نماید … مال الاجاره را در مواعدی که مقرر شده بپردازد عین مستاجر را در پایان اجاره تخلیه کند و در شرط طرفین عقد اجاره اثباتاً یا یقیناً احترام بگذارد باید موارد ونحوه استفاده از تضمین یا وثیقه را دقیقاً در قرارداد مشخص کند.
ج- قرض الحسنه: قراردادی است که موجب آن طرفین مقدار معینی از مال خود را به طرف دیگر تملیک میکند که طرف مزبور مثل آن را از حیث مقدار و جنس و وصف رد نماید و در صورت تعدّی قیمت یوم الرد را بدهد که در قرارداد باید ذکر شود آیا موجر می تواند از قرض الحسنه در عدم پرداخت آب و برق و گاز تلفن از مبلغ پرداخت نماید یا خیر.
د) سند تعهد آور: منظور از سند تعهّد آور چک و سفته است (چک) اگر چک به عنوان ودیعه یا تضمین داده شود باید ذکر شود که برای مواردی خاص مصرف شود. باید توجه داشت که تاریخ آن ذکر نشود. زیرا طبق قانون چک مدت دار و تضمین جرم است در متن چک نباید کلمه امانت و امانتی نوشته شود. در متن اجاره نامه دقیقا قید طیر کند چک موردنظر در چه حالت یا چه حالتی قابل وصول است و یا حالات را چگونه و چه کسی باید احراز کند اگر تاریخ چک نوشته شده باید شخص حق نوشتن آن برای خویش در اجاره نامه تصریح کند.
سفته: در مواد سفته همان شرایط مقررات در چک در قرارداد نسبت به آن باید عمل شود که موجر به خیانت بد امانت محکوم نشود.
